In einem repräsentativen, denkmalgeschützten Sandstein-Mehrfamilienhaus aus der Zeit um 1908 erwartet Sie im 4. Obergeschoss diese außergewöhnliche 5-Zimmer-Dachgeschosswohnung. Mit ca. 163 m² Grundfläche und 156 m² reiner Wohnfläche verbindet das Objekt den charaktervollen Altbau-Charme historischer Architektur mit dem Komfort einer umfassenden Innenraum- und Techniksanierung. Dank hoher Kniestöcke ist der Abzug durch Dachschrägen minimal – das Ergebnis sind weitläufige Räume mit hervorragenden Stellflächen.

Nach mehrjähriger zufriedener Mietzeit übergeben die aktuellen Mieter die Wohnung aufgrund ihres erweiterten Raumbedarfs zum 01.11.2026. Die Wohnung ist somit bei Kauf bzw. Übergabe bereits bezugsfrei. Die Immobilie ist nicht nur für Eigennutzer attraktiv, sondern bietet auch Kapitalanlegern eine interessante Investitionsmöglichkeit aufgrund der gefragten Wohnungsgröße und der attraktiven Lage.…

Die Wohnung überzeugt durch eine großzügige Raumaufteilung, maximale Lichtdurchflutung und einen weitläufigen Ausblick über die Dächer. Die erhöhte Lage bietet zudem eine angenehme Distanz zum Straßenverkehr.

Ein repräsentativer Flur mit edlem Fliesenbelag, ein gefliester Korridor mit stilvollen Türen sowie helle Holzoptik-Böden prägen das Erscheinungsbild der Wohnung. Der Wohnbereich besticht durch stimmungsvolles Tageslicht. Für ein gepflegtes Gesamtbild sorgen glatt gespachtelte Vlies-Wände mit edlem Sto-Qualitätsanstrich sowie weiße Kassettentüren.

Ein besonderes Highlight ist das Tageslicht-Luxusbad. Es ist mit einer Fußbodenheizung, einer begehbaren Raindance-Glasdusche, einer großen Eck-Badewanne und einem edlen Großformat-Waschtisch ausgestattet. Ergänzt wird der Sanitärbereich durch ein separates Gäste-WC sowie einen eigenen, gefliesten Wäscheraum mit Unterputzsifon für Waschmaschine und Trockner.

Auch die Außenbereiche bieten besondere Vorzüge. Der ruhige Anbaubalkon mit herrlicher Nachmittags- und Abendsonne lädt zum Entspannen mit Blick in den grünen, gemeinschaftlich nutzbaren Garten ein. Der Balkonbelag aus dicken, hochwertigen Holzdielen wurde gerade erneuert. Zusätzlich steht ein Ost-Balkon zur Straßenseite zur Verfügung: Der wunderschön restaurierte Jugendstil-Balkon mit historischer Schmiedeeisenbrüstung bietet die Möglichkeit, die erste Morgensonne zu genießen.

Über der Etage befindet sich keine Mietwohnung, sondern lediglich der private, gedämmte Speicherraum eines Miteigentümers.

Im Jahr 2017 wurden sämtliche Stromleitungen einschließlich des Sicherungskastens sowie die Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen vollständig Unterputz erneuert. Ebenfalls 2017 wurden sämtliche Bodenbeläge erneuert und sorgen für ein frisches, modernes Gesamtbild. Neun neue Profil-Heizkörper ergänzen die Ausstattung. Für Sicherheit und Komfort sorgen eine Video-Gegensprechanlage sowie SAT-TV-Anschlüsse in allen Räumen.

Sämtliche Decken und Schrägen sind vollständig isoliert und mit integriertem F30-Brandschutz versehen. Die Beheizung der Wohnung sowie die Warmwasserbereitung erfolgen über eine Gastherme. Mit einem jährlichen Gasverbrauch von lediglich ca. 8.300 bis 12.500 kWh zeichnete sich die Immobilie in den vergangenen Jahren durch einen erfreulich niedrigen Energieverbrauch aus.

Auch im Hinblick auf die zukünftige Wärmeversorgung bietet die Immobilie interessante Perspektiven. Sie liegt in einem ausgewiesenen Prioritätsgebiet für Fernwärme. Dies bietet eine langfristige Orientierung hinsichtlich möglicher zukünftiger Entwicklungen der Wärmeversorgung und der gesetzlichen Anforderungen.

Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Je nach persönlicher steuerlicher Situation und bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen können sich im Zusammenhang mit begünstigten Sanierungsmaßnahmen steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten gemäß §§ 7i bzw. 10f EStG ergeben. Die Eigentümergemeinschaft achtet auf den Erhalt der Bausubstanz. Ein aktueller WEG-Beschluss sieht die Erneuerung der Dachgeschoss-Erker und der Dachentwässerung sowie die Prüfung einer energetischen Zusatzdämmung vor.

Abgerundet wird das Angebot durch ein eigenes Kellerabteil im Untergeschoss für reichlich Stauraum sowie eine Fahrradabstellmöglichkeit im Durchgang.

Die Wohnung verbindet den besonderen Charme eines historischen Gebäudes mit einer großzügigen Wohnfläche, einer hochwertigen Ausstattung, attraktiven Außenbereichen und umfassenden Modernisierungen. Sie bietet damit sowohl Eigennutzern als auch Kapitalanlegern eine interessante Perspektive.

Ihr zusätzlicher Vorteil: Da dieses Immobilienangebot für den Käufer provisionsfrei ist, sparen Sie sich die Maklercourtage! Bei einem in Bayern üblichen Provisionssatz von 3,57 % macht das eine Ersparnis von 19.617 € aus. Ein finanzieller Vorteil, der Ihnen mehr Spielraum für Ihre Wünsche, Renovierungen oder die Einrichtung Ihres neuen Zuhauses lässt.